Как арендовать квартиру правильно: 9 советов от риэлтора

К аренде квартиры нужно подходить максимально ответственно — в конце концов, именно от осторожности и внимательности арендатора зависит, найдёт ли он идеальный вариант на следующие несколько лет или окажется на улице через месяц после переезда. В этой статье рассказываем, как выбрать квартиру и не прогадать.

В начале переговоров всегда запрашивайте у человека, который представляется владельцем квартиры, паспорт и любой документ о праве собственности на имущество. Им может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о получении наследства или постановление суда.

После этого зафиксируйте паспортные данные своего контрагента, запросите выписку на квартиру из ЕГРН и убедитесь, что человек перед вами — действительно владелец. В противном случае сразу же отказывайтесь от сделки и ищите другой вариант.

Проверяем состояние квартиры

Как только вы попали внутрь квартиры, ещё раз откройте объявление и сравните фотографии с тем, что вы видите перед собой. Если заметны какие-то разительные отличия — от сделки лучше отказаться: это значит, что арендодателю нельзя доверять, это может принести серьёзные проблемы в будущем. Если квартира в целом соответствует вашим ожиданиям, переходим к следующему пункту.

Проверяем детали

Как только вы оценили общее состояние квартиры, присмотритесь к деталям. Вот небольшой список того, что нужно проверить в первую очередь:

Сантехника. Для начала самостоятельно проверьте работу всех смесителей и спуска в унитазе, затем убедитесь в качественности соединения труб. Если в квартире есть стиральная машина, проверьте, нет ли проблем с её шлангом: запах плесени и гнили из барабана — верный признак загрязнённости или плохого отвода воды.

Помимо сантехники также рекомендуем осмотреть стены и потолок в ванной. Если видно плесень — значит, что-то не так либо с вентиляцией, либо с техникой. Сразу обсудите любые проблемы с собственником.

Розетки. Важно, чтобы в квартире не было никаких затруднений с доступом к электричеству. Работоспособность розеток можно легко проверить: просто попробуйте зарядить телефон от каждой из них.

Окна и двери. Всё должно исправно открываться и закрываться, а из щелей не должно дуть — иначе в холодное время года в квартире будет не очень комфортно, а помимо раздражающих сквозняков появится ещё и риск заболеть.

Бытовые приборы. Убедитесь, что холодильник, микроволновка, плита, духовка и другая техника работают исправно. Если вы заметили какие-то проблемы, сразу обсудите это с собственником и договоритесь, за чей счёт будет производиться ремонт.

Проверяем район и соседей

Узнайте, как можно больше не только про саму квартиру, но и про её окружение. Пройдитесь по району в разное время суток, чтобы оценить, насколько безопасно вы себя чувствуете. Пока вы гуляете, обратите внимание на инфраструктуру — какие магазины есть в шаговой доступности от дома, есть ли рядом остановки наземного транспорта, много ли в ближайших дворах мест для парковки. Присмотритесь к местному контингенту и поймите, насколько комфортно вы себя чувствуете в этой локации. Когда будете ехать на показ квартиры, добирайтесь до неё тем же путем, каким вы будете пользоваться каждый день, чтобы зафиксировать время и все неудобства.

Оценить будущих соседей сложнее, но всегда можно попробовать задать о них вопрос арендодателю. Спросите, живут ли в соседних квартирах шумные жильцы, которые устраивают бесконечный ремонт или воспитывают маленьких детей. Всегда есть вероятность того, что владелец предпочтёт скрыть невыгодную информацию, поэтому советуем внимательно прислушиваться к происходящему вокруг во время осмотра помещения. 

Задать вопрос про предыдущих жильцов — хороший способ проверить арендодателя на адекватность. Если он внезапно начинает вести себя агрессивно и неуважительно — например, поливает прошлых квартирантов грязью — это повод насторожиться. Вполне вероятно, что через некоторое время вам придётся столкнуться с таким отношением и к себе. Это как минимум неприятно, а как максимум — может сильно затруднить разрешение конфликтных ситуаций. 

Узнаём, что входит в оплату

Сразу узнайте, что именно входит в арендную ставку. Чаще всего за коммунальные услуги арендатор платит отдельно, но иногда эти расходы включены в размер ежемесячных выплат. Мы также советуем заранее обговорить с арендодателем, кто именно должен будет оплачивать счета за ЖКУ. 

Описываем имущество

Если вас всё устраивает, не торопитесь сразу подписывать договор: сначала составьте опись имущества. В этом документе будет содержаться информация обо всех объектах, которые арендодатель передаст вам в пользование вместе с квартирой. Подробно опишите все предметы мебели и электроприборы — укажите примерную модель и во всех деталях опишите состояние вещи на момент составления описи. Это обезопасит вас от необоснованных претензий со стороны собственника — например, он не сможет повесить на вас ремонт телевизора, который сломался ещё до вашего заезда в квартиру.

Опись можно составить в свободной форме — а можно задействовать для этого специально подготовленный бланк. Какой бы вариант вы ни выбрали, главное, чтобы документ подписали обе стороны — только тогда он приобретает юридическую силу.

Заключаем договор

В договоре аренды должны быть зафиксированы все следующие моменты:

Паспортные данные как арендатора, так и владельца квартиры. 

Документы о праве собственности. 

Срок аренды. Чаще всего договор аренды заключается на год, а по истечении этого срока его можно продлить.

Арендная плата. В договоре должен быть указан размер ежемесячной ставки, а также задокументирован факт внесения страхового депозита. 

Порядок расчёта. Советуем отдельно прописать в документе, каким способом арендатор будет расплачиваться с арендодателем, и указать точные даты выплат.

Условия повышения ставки. Этот пункт — главная линия защиты арендатора от внезапных изменений условий проживания. Если собственник вдруг решит резко поднять размер оплаты, вы всегда сможете сослаться на договор и пригрозить продолжением разбирательств в суде.

Визиты владельца. Чтобы избежать неприятных ситуаций и вторжения в личное пространство, заранее обговорите с арендодателям, когда и на каких условиях он может посещать квартиру. Один из самых популярных вариантов — раз в месяц с предварительным предупреждением.

Условия досрочного расторжения договора. В этом пункте предусмотрены все случаи, когда арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Важно прописать, что владелец должен предупредить арендаторов о выселении не позже, чем за месяц.

К тексту договора прикладывается сделанная ранее опись имущества.

К сожалению, никто не застрахован от вероятности наткнуться на мошенников. Главное — вовремя распознать коварную схему и бойкотировать непутёвого контрагента. Поговорим про самые распространённые шаблоны мошенников и обсудим, как от них защититься.

«Бронирование» квартиры. Злоумышленники снимают квартиру на несколько дней, выкладывают объявление с очень выгодным предложением и просят у откликнувшихся авансы — мол, желающих много, нужно подтвердить серьёзность намерений. После нескольких таких авансов мошенники бесследно исчезают.

Как защититься. Всегда просите у людей, представляющихся владельцами, документы с подтверждением их права на собственность. После этого пробивайте недвижимость в ЕГРН: в выписке из Росреестра указывается настоящий владелец. Если видите любые расхождения, сворачивайте переговоры.

Бесплатный ремонт. Собственник квартиры в плохом состоянии ищет арендаторов, которые готовы сделать в помещении ремонт за свой счёт. Обычно при такой договорённости наниматели остаются на долгий срок — вот только в этой схеме ушлый арендодатель выселяет жильцов сразу после окончания ремонтных работ, чтобы сдать квартиру по более высокой ставке.

Как защититься. Всегда прописывайте в договоре условия повышения ставки и досрочного расторжения. Если делаете ремонт, сохраняйте все чеки и фиксируйте результат работ фотографиями.

В любой ситуации следуйте золотому правилу: никогда не отдавайте никакие деньги до подписания договора. Если арендодатель оттягивает подписание, давит на вас или просто ведёт себя подозрительно, это серьёзный повод отозвать сделку. 

Хотите арендовать элитную квартиру быстро? Мы поможем. Перейдите на главную страницу сайта, чтобы ознакомиться с самыми актуальными лотами только от проверенных собственников. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (495) 324-66-33 — наши эксперты подберут для вас самые подходящие варианты. Работаем с любовью и без комиссии.